買房簽約前的三個常見陷阱

許多買方在簽約後才發現問題，往往是因為忽略了法律上的「權利瑕疵」與「物之瑕疵」。在簽字之前，請務必看清以下三大伏筆。

陷阱一：忽略「瑕疵擔保」與房屋現況確認
簽約前確認屋況是基本功，但法律上的保障更有時效性。
物之瑕疵擔保： 依據《民法》第 354 條，賣方應擔保移轉時無減少價值或通常效用之瑕疵。
買方檢查義務： 買方受領房屋後應按程序從速檢查，若發現瑕疵應立即通知賣方，否則除無法由通常檢查發現者外，視為承認受領物。
時效紅線： 瑕疵擔保請求權在通知後 6 個月內或房屋交付後 5 年內不行使即消滅。
專業建議： 除了基本的海砂、輻射檢測，建議在合約中要求賣方切結「現況說明書」，若已知瑕疵賣方故意不告知，則不受 6 個月通知時效的限制。

陷阱二：權利人身份與產權限制未釐清
僅看「權狀」是不夠的，必須調閱當日的「地籍謄本」（含標示部、所有權部、他項權利部）。
確認限制登記： 檢查「所有權部」是否有預告登記、查封、假扣押或禁止處分等註記。預告登記會限制名義人處分產權，若未經請求權人同意，移轉登記將會被駁回。
確認他項權利： 檢查「他項權利部」的抵押權金額。若賣方債務過高，可能導致買方支付的頭期款無法順利塗銷原有的抵押權。
稅費查欠： 法律規定土地稅（地價稅、土增稅）或房屋稅未繳清前，不得辦理移轉登記。

陷阱三：低估過戶規費與隱藏成本
過戶費用並非單純按「買房價格」比例計算，而是以「政府公告價值」為基準。
契稅（建物）： 房屋評定標準價格 × 6%（僅針對建物，土地免徵契稅）。
登記費： 土地按「申報地價」0.1%、建物按「契稅核定價值」0.1% 計收。
印花稅： 按「公契」記載價值（現值合計）之 0.1% 貼用印花稅票。
履約保證費（價金信託）： 實務上為保障資金安全，建議辦理履約保證，費用通常由買賣雙方各負擔託管金額的 0.03% [誠家代書 source]。
貸款設定規費： 若有貸款，需繳納權利價值 0.1% 的抵押權設定登記費。

請參考ⓞ契稅、登記費、印花稅——房屋過戶稅費一次搞懂