從一個真實案例開始
五月報稅季，事務所來了一位客戶，詢問：「為什麼要繳這麼多稅？」
案件背景：
102年親戚贈與客戶一間房子
115年出售這間房子
因為出售時間在 105 年 1 月 1 日之後，但房屋取得於 102 年，這筆交易適用「財產交易所得稅」舊制計算。
建物評定 150萬｜土地公告 215萬｜成交 2,000萬
套核實申報來算👇
建物比例：150 ÷（150＋215）≈ 41.1% 實際獲利：2,000 − 365 ＝ 1,635萬 財產交易所得額：1,635萬 × 41.1% ≈ 670萬
670萬併入綜合所得稅，最高課到 40%。
但當初如果不是「贈與」，而是選擇二親等買賣，取得成本就是買賣成交價，不是365萬的公告現值。
這個案例告訴我們一個現行法規的計算方式：房屋取得方式的選擇，決定了十幾年後的稅務負擔。
什麼是財產交易所得稅？
財產交易所得稅是105年1月1日前取得不動產，對不動產買賣所得課徵的稅款。
簡單來說，當你賣掉房子賺到錢時，這筆獲利就要繳稅。但關鍵是：稅額的高低，決定於你如何計算「取得成本」。
取得成本的三種計算方式
根據稅法規定，房屋取得成本可以分為三種情況：
1. 買賣取得——以實際成交價為成本
如果房屋是透過正式買賣契約取得，你可以以買賣契約上的價格作為取得成本。這是最有利的情況，因為取得成本最高。
2. 繼承/贈與取得——以繼承當時的公告現值為成本
如果房屋是透過繼承取得，法律規定必須以「繼承當時」該房屋的公告現值作為取得成本，而不是實際的市場價格。
3. 如果無法證明原始取得成本，但房屋出售價格達到一定金額，政府提供了「簡便計算方式」：
「豪宅簡便計算」：高價房屋可用 20% 簡算
根據 115 年 3 月 4 日財政部公告，若符合以下條件，可直接以「實際成交金額 × 20%」作為所得額：
臺北市
成交金額 6,000 萬以上，或每坪單價 120 萬以上
新北市
成交金額 4,000 萬以上，或每坪單價 75 萬以上
台中市、台南市、高雄市等六都
成交金額 3,000 萬以上，或每坪單價 50 萬以上
其他地區
成交金額 2,200 萬以上，或每坪單價 35 萬以上
為什麼「取得成本」這麼關鍵？
很多人在房產移轉時，只想著「怎麼送」或「怎麼分」，卻忽略了最重要的一件事：取得成本一旦確定，就再也改不了。
十幾二十年後，當房屋增值後要出售時，低廉的取得成本會導致巨額的應稅所得。而到了那時，已經太晚後悔了。
這就是為什麼在每次面對房產移轉案件時，都會強調：現在的一個決定，可能決定一家人未來的稅務命運。
現在還來得及：成本規劃
對於那些已經以繼承或贈與方式取得房產的人，建議是：
既然舊制已經無法改變，就要把新房產的規劃做好。如果你現在還有房產，計劃未來移轉給下一代，請務必考慮以「買賣」方式進行，而不是繼承或贈與。
即使買賣雙方是親戚，買賣價格可能低於市場價，只要有完整的買賣契約，就能以該價格作為取得成本基礎。這樣才能為未來的稅務負擔提前規劃。
給房產所有人的三個建議
1. 如果你已經透過繼承或贈與取得房產
盡早與專業人士討論。了解你目前的稅務狀況，如果未來有出售計畫，提早準備相關文件，把稅負傷害降到最低。
2. 如果你計劃將房產移轉給下一代
不要只考慮「怎麼送」，更要考慮「怎麼送才最省稅」。一個專業的諮詢，可能為全家人節省數百萬元。
3. 如果你最近交易了房子，還沒報稅
找一位懂房地產稅務的專業人士，評估你有哪些申報選擇，選擇對你最有利的方式。
結語
房屋的所有權移轉，看似簡單的一個決定，實際上涉及複雜的稅務問題。一個看似「送禮」的贈與，十幾年後可能演變成一筆龐大的稅務負擔。
及早規劃，差之毫釐，謝以千里。
