對於多數購屋族而言，購屋的第一道門檻並非「房價」，而是「現金自備款」。而自備款的多寡，取決於銀行的貸款成數。本文將從產權、物件條件及借款人信用三大維度，為您深度解析影響貸款的核心因素。
一、 房貸成數的定義與計算基礎
房貸成數是指銀行核貸金額占不動產價值的百分比。

關鍵準則：取其低者。 銀行的計算基礎並非單純的買賣成交價，而是將「銀行鑑價價格」與「實際成交價」相比，取較低者為準。
舉例： 若小王以 1,200 萬買入一間公寓，但銀行根據該地段、房屋價值後估計產權價值為 1,000 萬，若核貸 7 成，則貸款金額為 700 萬（1,000萬 × 70%）。小王需準備的自備款則高達 500 萬（1,200萬 – 700萬）。


二、 擔保物（物件）的完整性
產權完整性與型態： 持分共有： 若是不動產屬於「共有」狀態，除非全體共有人共同擔保，否則僅以「部分持分」申請貸款時，多數銀行不予承作，因其處分受《民法》及《土地法》第 34-1 條多數決與優先購買權之限制，擔保效力較弱。

屋齡、坪數與地段： 耐用年數限制： 銀行通常要求「屋齡 + 貸款年限」小於 50 至 75 年。若為老舊建築，其估價可能僅計地價，建物價值因折舊而歸零。

權狀坪數： 15 坪以下的套房，因轉手性差或投資風險，成數常被限縮在 5 成或拒貸。

地價區段： 位於精華地段（蛋黃區）或近捷運站（1,000公尺內）的物件，保值性高，能獲得較佳成數；反之，若鄰近電塔、加油站、宮廟、殯儀館、公墓、焚化廠等「嫌惡設施」，則會被大幅扣分 。


三、 借款人（債務人）的信用及資歷條件
聯徵信用評分： 銀行會向聯徵中心查詢個人的信用報告。
扣分陷阱： 信用卡遲繳、動用循環利息、近期聯徵查詢次數過多、或因「信用空白」缺乏往來紀錄，皆會導致成數降低或利率墊高。
還款能力審核（所得證明）： 銀行會評估借款人的「收支比」。 收支比=支出/收入的比例，大部份銀行限制在60%-70%以下。參考揭開銀行「負債比」黑盒子
二親等買賣： 若是父賣子等二親等交易，國稅局與銀行的審核尤為嚴格。國稅局會確認買方是否有「真實還款能力」（如穩定薪資、租金收入）。若買方收入明顯不足，恐被認定為「假買賣真贈與」而補徵贈與稅。


四、 購屋雜費的隱形成本
在準備頭期款時，別忘了預留約成交價 3%~5% 的雜費：
契稅： 房屋現值 × 6%。
印花稅： 房地公告現值 × 0.1%。
登記規費： 申報地價或權利價值之千分之一。
保險費： 申請房貸必須投保「火災保險」及「住宅地震基本保險」。
仲介費
代書費


五、總結與策略建議

先行估價： 在簽立買賣契約前，建議先尋求 2 至 3 家銀行對特定物件進行「初步估價」，這將成為您與屋主議價及評估自備款是否充足的重要籌碼。
利用新青安優惠： 若符合首購或新青安資格，可享有較低利率及寬限期，減輕初期現金流負擔。
注意產權註記： 閱覽地籍謄本時，務必注意是否有「預告登記」或「查封」等限制登記，這將直接阻斷貸款申請。

結語： 房貸成數並非固定不變的數字，而是不動產特性、產權現況與個人信用紀錄三方綜合的結果。綜合評估後，才能在買房路上游刃有餘。