契稅、登記費、印花稅——房屋過戶稅費一次搞懂

買房的時候，除了房屋成交價金外，還有許多由政府徵收的稅費。很多人在簽約後才驚覺：「原來過戶的行政成本也不少！」以下為您釐清過戶時買方需負擔的三大核心規費。
一、 契稅是什麼？
契稅是在建築物發生買賣、贈與、交換等所有權移轉時，由**取得所有權之人（買方或受贈人）**繳納的稅款 。
計算基準： 以房屋的「評定標準價格」為準，而非買賣成交價格 。
稅率： 買賣契稅為核定價值的 6% 。
計算方式： 房屋課稅現值 × 6% = 應納契稅。
例子： 若房屋評定現值為 200 萬元，契稅即為 200萬×6%=12萬 元。註：在開徵土地增值稅的區域，土地部分免徵契稅，因此契稅僅針對「建物」課徵。
二、 登記費怎麼算？
登記費是向地政事務所申請所有權移轉登記時應繳納的行政規費。
計算基準：土地： 按「申報地價」之千分之一（0.1%）計收 。
房屋： 按「契稅核定價值」之千分之一（0.1%）計收 。
例子： 房屋評定現值 200 萬、土地申報地價總額 300 萬房屋登記費：200萬×0.1%=2,000 元
土地登記費：300萬×0.1%=3,000 元
合計：5,000 元（另需加收書狀費每張 80 元）。
三、 印花稅呢？
辦理物權登記所簽署的「公定格式契約書」（俗稱公契），必須按規定貼用印花稅票始得辦理登記 。
稅率： 不動產契據按金額的 千分之一（0.1%） 課徵 。
計算基準： 以公契上記載的價值（即房屋現值與土地公告現值之和）為準。
例子： 房屋現值 200 萬 + 土地公告現值 300 萬 = 500 萬元。應納印花稅：500萬×0.1%=5,000 元。
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實際案例試算：500 萬房子的過戶費用
假設您買了一間房子，成交價 500 萬元，其官方核定價值如下：
房屋評定現值： 200 萬
土地公告現值： 300 萬（假設申報地價亦同）
過戶時買方應負擔稅費：
契稅： 200萬×6%=120,000 元。
房屋登記費： 200萬×0.1%=2,000 元。
土地登記費： 300萬×0.1%=3,000 元。
印花稅： (200萬+300萬)×0.1%=5,000 元。
地政士服務費（代書費）： 視案件複雜度，行情約 25,000 ~ 30,000 元。
履約保證費：買賣雙方各負擔託管金額的萬分之三（0.03%）

2. 為什麼需要辦理履保？
雖然法律並未規定預售屋讓渡移轉時必須承作履保，但實務上強烈建議辦理，原因如下：
產權確認風險： 預售屋在完工前沒有地籍謄本可以查證產權，建設公司也受限於個資法不會透露屋主資訊。透過履保可以確保賣方確實為該戶權利人。
資金安全： 避免買方支付大筆現金的交易風險，並留下清楚的匯款紀錄（金流證據），對日後國稅局審核（如二親等買賣）非常重要。
權利保障： 若賣方在交易過程中發生合約遺失、重複轉讓等爭議，履保專戶能有效鎖住資金，防止買方付了錢卻拿不到產權。

還有其他費用嗎？
土地增值稅： 雖然法規買賣時由「賣方」繳納，但在簽約前務必確認負擔歸屬 。
貸款設定規費： 若有向銀行貸款，需額外繳納「抵押權設定登記費」，金額為權利價值的千分之一 。
保險費： 若有貸款，銀行會要求強制投保「火災保險」與「地震保險」。

小提醒：
目前的稅費計算是以「公告價值」為基礎，這通常遠低於市價。然而，請注意自 105 年起實施「房地合一稅」，若您未來要出售這間房屋，國稅局會以您本次取得的「公告價值」作為取得成本（若是買賣則以成交價認定成本）。若取得成本認定的過低，未來轉售時的課稅所得將會大幅提高。